Kupovina nekretnine u Crnoj Gori: proces od ponude do katastra

Kupovina nekretnine u Crnoj Gori je za stranog državljanina jednostavnija nego što se obično očekuje. Ne postoji obaveza otvaranja firme za kupovinu stana ili kuće, a proces je isti kao za domaće kupce. Zemljište je jedini izuzetak o kojem ćemo govoriti niže.

Provjera nekretnine prije svega

Prvi korak nije ugovor nego list nepokretnosti. To je izvod iz katastra koji pokazuje ko je vlasnik, kolika je površina i da li postoje tereti — hipoteke, službenosti, sporovi.

List nepokretnosti se vadi u Upravi za katastar i državnu imovinu i košta simbolično. Za nekretninu koja vas ozbiljno zanima, ovo je prvi trošak koji treba napraviti.

Ako je objekat novogradnja, tražite i upotrebnu dozvolu. Bez nje objekat formalno nije uknjižen i prenos vlasništva nije moguć na uobičajen način.

Kapara i predugovor

Kada se dogovorite o cijeni, obično slijedi predugovor uz kaparu od pet do deset procenata. Predugovor se ovjerava kod notara i definiše rok za zaključenje glavnog ugovora.

Važno: kapara nije isto što i avans. Ako kupac odustane, kapara ostaje prodavcu. Ako prodavac odustane, vraća dvostruki iznos. Ovo treba da bude jasno napisano.

Glavni ugovor i porez

Glavni kupoprodajni ugovor se ovjerava kod notara. Notarska tarifa zavisi od vrijednosti nekretnine i obično se kreće oko jednog procenta.

Porez na promet nepokretnosti iznosi tri procenta i plaća ga kupac, osim ako se drugačije ne dogovori. Kod prve prodaje novogradnje umjesto poreza na promet obračunava se PDV, koji je najčešće već uračunat u cijenu — provjerite ovo izričito.

Upis u katastar

Nakon ovjere ugovora i plaćanja poreza, podnosi se zahtjev za upis. Rok zavisi od opštine i kreće se od nekoliko sedmica do nekoliko mjeseci.

Do trenutka upisa vi ste ugovorni vlasnik, ali ne i katastarski. Zato se posljednja rata cijene često veže upravo za upis.

Zemljište i strani državljani

Strani državljanin može kupiti stan ili kuću bez ograničenja. Poljoprivredno zemljište, šume i zemljište preko određene površine imaju ograničenja i najčešće se rješavaju osnivanjem crnogorskog pravnog lica.

Osnivanje firme u Crnoj Gori je brz i jeftin postupak, ali nosi obavezu vođenja knjiga i podnošenja prijava. To je trošak koji treba uračunati unaprijed, a ne otkriti kasnije.

Realan raspored troškova

Pored cijene nekretnine, računajte na porez na promet od tri procenta, notarsku tarifu oko jedan procenat, troškove katastra i, ako koristite agenciju, agencijsku proviziju.

Zbir dodatnih troškova se u praksi kreće između četiri i šest procenata cijene. Kod nas taj obračun dobijate na papiru prije nego što potpišete bilo šta.